Análisis prospectivo de la participación en plusvalía en los suelos de expansión urbana de la ciudad de Neiva

Abstract

El presente trabajo de tesis está enmarcado en una investigación explicativa, donde su objetivo central es identificar y analizar las relaciones entre las diferentes variables que explican el concepto de plusvalía y su ejemplificación en el caso de la ciudad de Neiva. Además el documento articula el trabajo teórico a un caso concreto que desarrolla una metodología para evidenciar la necesidad de información y trabajo que requiere la implementación de la participación en plusvalías que contempla la Ley 388 de 1997.

El documento estima cifras derivadas de la aplicación de la metodología para estimar el plusvalor derivado del hecho generador de incorporar suelo rural a suelo de expansión urbana, que aunque no pretenden ser las cifras definitivas, si procuran evidenciar el efecto aquí planteado.

La problemática presentada se encuentra inscrita dentro de la línea de investigación “Hábitat, Ambiente y Territorio” de la maestría en Gestión Urbana, cuyos objetivos de la línea se encuentran centrados en observar y comprender las dinámicas de ocupación y transformación del territorio y las formas de producción y distribución de bienes colectivos en el mismo.

Para lograr los propósitos y objetivos del presente estudio, se partió de la identificación y análisis de conceptos centrales de la teoría económica urbana, construyendo una metodología que toma como referencia el proceso de adopción e implementación de la participación en plusvalías en la ciudad de Bogotá D.C.1. La recolección de información cualitativa se realizó por medio de entrevistas estructuradas individuales a los principales actores que hicieron parte de este proceso en la ciudad de Bogotá D.C., como también a actores de la ciudad de Neiva que han estado presentes e involucrados en los intentos que ha realizado la Administración Municipal por adoptar e implementar este mecanismotan importante para “configurar la propiedad y definir su contenido patrimonial”2. Para la recolección de la información cuantitativa, se partió del análisis territorial con base en la generación de información cartográfica con ayuda del SIG; del análisis estadístico a partir de proyecciones demográficas tomando como referencia los censos históricos del DANE, además de cifras de construcción tomadas del mercado inmobiliario y suministradas por Camacol Huila y Curadurías Urbanas; y un análisis de prospectiva de datos como resultado de la acción urbanística, aplicado a un caso real como lo es el cambio de suelo rural a suelo de expansión urbana en la ciudad de Neiva. La determinación de los avalúos de referencia para los predios de las zonas de expansión urbana, se realizó combinando la metodología de análisis de mercado y renta de productividad rural. Para la estimación del precio del suelo después de la acción urbanística en los suelos de expansión urbana, se aplicó el método residual. Es así, que este trabajo de investigación adelantado estudia las teorías principales sobre la pertinencia del instrumento de la participación en plusvalía en nuestras ciudades colombianas en la regulación del mercado del suelo, la planeación y el financiamiento del desarrollo urbano, donde identifica los pasos necesarios para hacer un cálculo de plusvalía, evidenciando a través de la aplicación de la metodología la importancia que tienen los datos base en el cálculo.