Desarrollo de un algoritmo para evaluar y seleccionar predios para el desarrollo de proyectos inmobiliarios

Abstract

La metodología para la evaluación de predios en la ejecución de proyectos inmobiliarios no ha variado sustancialmente, en particular, para el desarrollo de edificaciones de uso residencial la evaluación contempla parámetros que se analizan individualmente y retrasa la decisión de viabilidad dentro del ciclo primario del proyecto emprendido. Este trabajo busca sentar la base metodológica para la elaboración de un algoritmo que evalúe la rentabilidad e incremente la celeridad en la pre-selección de predios con base en indicadores normativos relacionados con la capacidad de explotación de la propiedad. Al inicio de un proyecto inmobiliario, las desarrolladoras tienen que surtir una cantidad de procesos y análisis para la correcta toma de decisiones. Una de las decisiones más importantes es la selección del predio. Actualmente la selección de los predios se realiza haciendo un análisis manual de factores técnicos y normativos. Los factores técnicos presentan pocos cambios en la línea del tiempo, sin embargo, los factores normativos cambian sustancialmente aproximadamente cada 10 años. El análisis incluye factores como la ubicación, tamaño, topografía, zonificación, índice de construcción, índice de ocupación, las áreas cercanas, como el transporte, el comercio, áreas para ocio y entretenimiento, educación, etc. Para elegir la mejor opción, se deben evaluar entre 30 y 50 lotes dependiendo de la complejidad del proyecto. Actualmente este proceso de evaluación se hace manualmente por profesionales en arquitectura, urbanismo, ingeniería civil y afines. El trabajo presentado se desarrollará a través de diferentes Mindsets enmarcados en siete modos de innovación propuestos por Vijay Kumar en 101 Design Methods considerados pertinentes 5 para el alcance del trabajo. El enfoque de Kumar acerca del Design Thinking se aborda por resaltar la capacidad exploratoria y cíclica del pensamiento de diseño que permite la utilización de metodologías ágiles, particularmente, Scrum. En primera instancia se abordan las técnicas utilizadas para el análisis de localización recopilado por Jairo Dario Murcia Murcia et al. en Formulación y Criterios de Evaluación, incorporando enfoques innovadores en el campo de estudio, tendencias y las regulaciones gubernamentales que inciden. En el segundo modo se contextualiza el medio en el cual se evalúa la innovación propuesta y se estudia cómo podría actuar en el mercado a través de comparaciones. En el tercer modo, Know People, se presenta una evaluación preliminar para la comprensión de los usuarios finales y stakeholders con base en estudios previos y estadísticas relacionadas para obtener un Mínimo Producto Viable que se evalúe rápidamente en el mercado. Posteriormente, se analizan los datos obtenidos para encontrar patrones que permitan la generación de un modelo y explorar conceptos para generar un prototipo de la solución. Paralelamente a los modos descritos se implementa Scrum como metodología ágil y la inteligencia artificial como tópico del trabajo.